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Tutele per gli acquirenti degli immobili da costruire, il decalogo del Notariato

Tutele per gli acquirenti degli immobili da costruire, il decalogo del Notariato

Entrano in vigore sabato 16 marzo le nuove tutele per gli acquirenti degli immobili da costruireintrodotte dal dl n 14/2019. Il Consiglio Nazionale del Notariato ha presentato un decalogo per chiarire qualsiasi dubbio per acquirenti e venditori di case in costruzione.

1) Legge sugli immobili da costruire, cosa prevede?

Con il dlgs 122/2005 il legislatore si è preoccupato di tutelare le persone fisiche, che stipulano con un’impresa di costruzioni un contratto che ha come effetto il trasferimento non immediato di un immobile in corso di costruzione, dal rischio che, a causa della crisi dell’impresa costruttrice, l’acquirente subisca la perdita degli acconti versati per l’acquisto.

La tutela per chi compra prevede:

  • l’obbligo del costruttore di consegnare all’acquirente una fidejussione, che garantisca il rimborso, in caso di crisi dell’impresa, di tutte le somme pagate o da pagare prima del trasferimento definitivo della proprietà;
  • l’obbligo di consegnare all’acquirente, al momento del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa di durata decennale (cd. decennale postuma) che garantisca il risarcimento dei danni materiali e diretti all’immobile, derivati dalla rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi.

2) Perché il legislatore è intervenuto sulla normativa precedente?

Il legislatore si è reso conto che la norma, per gli acquisti effettuati fino al 15 marzo 2019, poteva essere facilmente disapplicata poiché le imprese potevano non rilasciare le garanzie e comunque vendere gli immobili in costruzione. Lo spirito della norma non è solo migliorare le tutele a favore dell’acquirente, ma anche la qualità imprenditoriale, introducendo la necessità per il costruttore di essere considerato “garantibile”.

3) Vendita di immobili da costruire e tutela dell’acquirente, cosa cambia?

La nuova legge (dlgs n.14/2019) prevede l’obbligo di stipulare il contratto preliminare (mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata) con l’intervento del notaio, al quale impone di verificare ed attestare la correttezza della fidejussione (che deve essere conforme ad un modello ministeriale).
Il notaio non stipulerà l’atto in assenza di fidejussione. Inoltre, in base alle nuove norme, la fidejussione garantisce il rimborso delle somme versate dal futuro acquirente anche in caso di mancato rilascio della polizza indennitaria decennale postuma in occasione dell’atto di compravendita dell’immobile.

4) Legge immobili da costruire, quando entra in vigore?

Le maggiori tutele previste dalla nuova legge si applicano a tutti i contratti (preliminari o definitivi) relativi a fabbricati abitativi per i quali il titolo abilitativo (permesso di costruire/scia/dia) sia stato richiesto o presentato al Comune a decorrere dal 16 marzo 2019.

5) Tutela acquirenti immobili da costruire, la fidejussione

La fidejussione è efficace fino a quando l’assicurazione o la banca che l’ha rilasciata ricevano copia autentica dell’atto di trasferimento dell’immobile contenente l’attestazione del rilascio della polizza assicurativa decennale postuma.

Fino a quel momento, la somma garantita dalla fidejussione può essere pretesa dal futuro acquirente in caso di crisi dell’impresa costruttrice, se il futuro acquirente abbia comunicato di voler recedere dal contratto oppure se il notaio abbia attestato di non aver potuto ricevere l’atto di trasferimento per il mancato rilascio della polizza decennale postuma.

6) Preliminare immobili da costruire, l’intervento del notaio

L’intervento del notaio nel preliminare che riguarda l’acquisto di un immobile da costruire, assicura che siano effettuate tutte le verifiche (visure ipotecarie) riguardanti l’esistenza di ipoteche o altri vincoli sull’immobile da costruire. Inoltre, il notaio è obbligato a trascrivere il contratto preliminare nei registri immobiliari, con l’effetto di proteggere l’acquirente dal rischio di ipoteche o vincoli successivi alla trascrizione stessa (purché la vendita intervenga entro tre anni).

7) Preliminare immobile da costruire, cosa deve contenere

Oltre all’indicazione del rilascio della fidejussione e all’attestazione della sua conformità al modello ministeriale, il preliminare deve contenere:

  • la descrizione dell’immobile da costruire, con i suoi confini, e delle pertinenze;
  • l’indicazione degli eventuali atti d’obbligo, nonché l’esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli;
  • il termine pattuito per l’esecuzione dei lavori, il prezzo e le modalità di pagamento;
  • gli estremi del permesso di costruire e l’indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici;
  • il capitolato con le caratteristiche dei materiali e gli elaborati di progetto.

8) Compravendita immobili da costruire, come interviene la legge?

La legge interviene anche al momento della compravendita di un immobile da costruire. Infatti il costruttore deve consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria decennale, a copertura dei danni materiali subiti dall’immobile per effetto di rovina totale o parziale o di gravi difetti costruttivi dell’opera. Il contratto di compravendita deve contenere l’indicazione degli estremi della polizza decennale.

In caso di mancata consegna della polizza, il notaio non procede a ricevere l’atto e l’acquirente che abbia comunicato la propria volontà di recedere dal contratto ha diritto di ottenere dalla società o dalla banca che ha rilasciato la fidejussione il risarcimento di quanto versato al costruttore.

9) Immobili da costruire, cosa succede se non rispetta la norma?

Il mancato rispetto dell’obbligo di stipulare il preliminare con atto pubblico o scrittura privata autenticata comporta la nullità assoluta del contratto per mancanza di forma. L’intervento del notaio nella stipula del contratto preliminare e del contratto definitivo garantisce il rispetto dell’obbligo di consegna della fidejussione (nel preliminare) e della polizza decennale (nel definitivo), che il notaio è tenuto ad indicare nel contratto.

10) Acquisto immobile sulla carta, come comportarsi?

Come ci si deve comportare se si intende acquistare un immobile sulla carta? Ciò che prima della prima della riforma era un’opportunità raccomandata adesso è un obbligo di legge: rivolgersi al notaio, affidandogli l’esecuzione, oltre che delle verifiche sull’inesistenza di ipoteche o vincoli di altro tipo, del controllo sul rilascio della fidejussione.

 

fonte: idealista – https://www.idealista.it/news/immobiliare/residenziale/2019/03/15/130389-tutela-acquirenti-immobili-da-costruire-il-decalogo-del-notariato#xts=402916&xtor=EPR-140-%5Bche_succede_20190315%5D-20190315-%5Bm-01-titular-node_130389%5D-7524303@3

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Legge di Bilancio 2018, detrazioni casa

Legge di Bilancio 2018, detrazioni casa

Con la terza e definitiva approvazione in Senato, la legge di Bilancio 2018 ha preso finalmente una forma definitiva. Così come tutte le detrazioni per la casa, dal bonus ristrutturazione al nuovissimo bonus verde.

Bonus ristrutturazioni 2018 – è stato prorogato fino al 31 dicembre 2018 il bonus fiscale del 50% per gli interventi di ristrutturazione delle abitazioni e delle parti comuni degli edifici condominiali.

Bonus mobili 2018 – Collegato ai lavori di ristrutturazione, viene prorogato il bonus per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici. Per usufruire del bonus i lavori devono iniziare dopo il 1º gennaio.

Bonus verde finanziaria 2018 – Viene introdotto per il 2018 un bonus del 36% per gli interventi di sistemazione a verde delle aree scoperte private degli edifici esistenti,  unità immobiliari, pertinenze e recinzioni, fino a un massimo di spesa di 5mila euro per unità immobiliare.

Detrazioni ecobonus 2018 – viene prorogata la detrazione per gli interventi di efficientamento energetico degli edifici, ma cambiano le percentuali di sconto. Scende al 50% il bonus per l’acquisto e installazione di infissi, schermature solari e sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie biomassa e caldaie a condensazione di classe A. Rimane al 65% la detrazione per gli interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione  di efficineza pari alla classe A e contestuale installazione di sistemi di termoregolazione evoluti. Viene introdotta anche la detrazione del 65% per l’acquisto e installazione di micro-generatori in sostituzione di impianti esistenti.

Sismabonus 2018 – Viene prorogato il bonus  per la messa in sicurezza antisismica delle parti comuni degli edifici condominiali, degli edifici residenziali e produttivi, che, quest’anno, viene esteso anche alle case popolari. Si parte da una riduzione del 50% che puo’ arrivare fino all’85% per gli interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali che non solo riducono il rischio sismico, ma anche riqualificano energeticamente.

Cessione credito bonus energia – viene estesa la possibilità di cedere il credito per gli interventi di riqualificazione energetica anche per singole unità immobiliari.

Fondo nazionale per l’efficienza energetica – Viene inserita una sezione per il rilascio di garanzie su operazioni di finanziamento di interventi di riqualificazione energetica, con una dotazione di 50milioni di euro.

Detrazione polizze calamità – Diventano detraibili le assicurazioni contro il rischio di eventi calamitosi stipulati sulle singole abitazioni.

fondo demolizione opere abusive – Viene istituito un fondo di 10 milioni (5 per il 2018 e 5 per il 2019) per la demolizione degli edifici abusivi. Viene inoltre istituita una banca dati centralizzata presso il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti sull’abusivismo edilizio.

Riqualificazione dimore storiche – Vengono riattivati i contributi per gli interventi conservativi sulle dimore storiche private (10 milioni di euro per il 2019 e 20 milioni di euro a decorrere dal 2020)

cedolare secca canone concordato 2018 – prorogata anche per il prossimo biennio la cedolare secca al 10% per i contratti a canone concordato.

Detrazione canoni di locazione studenti fuori sede – detrazione  potrà essere richiesta anche nel caso in cui l’immobile sia situato nella stessa provincia di residenza. Nel caso in cui lo studente viva in una zona montana e disagiata, la detrazione potrà essere richiesta anche nel caso in cui la distanza tra luogo di residenza e di studi sia pari ad almeno 50 km.

 

fonte: idealista ( https://www.idealista.it/news/finanza/casa/2017/12/27/124861-legge-di-bilancio-2018-detrazioni-casa#xts=402916&xtor=EPR-140-%5Bche_succede_20171227%5D-20171227-%5Bm-01-titular-node_124861%5D-7524303@3 )

 
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Pubblicato da su 27 dicembre 2017 in Attualità

 

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